Порядок уточнения местоположения границ и площади земельного участка
Уточнение границ и площади земельного участка представляет собой весьма сложную процедуру, включающую в себя: обязательное проведение геодезических работ по определению границ участка, формирование межевого плана и согласование границ со смежными землепользователями.
Уточнение местоположения границ и (или) площади земельного участка — комплекс работ и процедур, направленных на установление и юридическое закрепление границ земельного участка с определением
координат характерных (поворотных) точек границ с нормативной точностью.
Данное определение достаточно сложное для восприятия, однако содержит в себе очень простой смысл. Несмотря на то, что у собственника на руках могут быть казалось бы все необходимые документы на землю
(свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт), этого может быть недостаточно для гарантии нерушимости (неприкосновенности) границ земельного участка.
Следует учитывать, что ранее в законе отсутствовало требование о необходимости проведения межевых работ и установления границ земельных участков (с координатами) до предоставления их в собственность граждан и организаций. Кроме того, широкое распространение получило оформление земельных участков в порядке, установленном так называемым «Законом о дачной амнистии».
Поэтому только закрепление границ земельного участка в соответствии с требованиями действующего законодательства (в том числе с необходимой точностью определения координат), гарантирует защиту собственности от посягательств посторонних лиц.
Необходимость проведения кадастровых работ по уточнение границ в первую очередь обусловлена тем, что значительная часть сведений о земельных участках по всей территории РФ внесена в кадастр недвижимости
декларативно (по данным из исходных правоустанавливающих документов без установления границ на местности). Такая практика ведения кадастра привела к частым случаям возникновения наложения границ между смежными землепользованиями. Процедура уточнения производится для устранения наложения границ, а так же для внесения сведений об изменении границ и площади земельного участка в кадастр недвижимости. При проведении уточнения границ площадь ранее учтенного участка может быть увеличена,
либо уменьшена на 10 от исходной площади, указанной в правоустанавливающем или правоудостоверяющем документе.
Чтобы определить необходимость проведения межевания с целью уточнения границ и площади земельного участка, потребуется заказать выписку из государственного кадастра недвижимости (ГКН) и обратить
внимание на графу № 16 «Особые отметки».
Если в данной графе выписки (кадастрового паспорта) присутствует запись «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства, либо аналогичную ей, то границы
и площадь земельного участка являются декларированными и требуют уточнения.
Если же в этой графе нет особых отметок о границах и площади, либо указано, что площадь земельного участка соответствует материалам межевания, то значит «граница на замке» и проводить процедуру уточнения не требуется.
Отсутствие установленных в соответствии с законом границ земельного участка может повлечь за собой следующие последствия:
Во-первых — это определенные ограничения свободы распоряжения земельным участком, так как такой участок невозможно разделить, выделить из него другой земельный участок или объединить со смежным участком (при необходимости);
Во-вторых — это сложность доказывания местоположения реальной границы, в случае возникновения споров о границе с соседями (владельцами смежных участков). Особенно в случаях, когда собственник не разбираясь и не перепроверяя информацию, представленную ему при согласовании границы смежного участка, подписали им акт согласования границы, и лишь потом обнаружили, что установленная ими граница участка не соответствует ее настоящему местоположению;
В третьих — это постоянная угроза того, что соседями могут быть заявлены требования о сносе тех построек, которые расположены на земельном участке в непосредственной близости от границы или по границе.
Установка кирпичного забора. Особенно внимательным стоит быть, если собственник решил возвести капитальный забор, поскольку в случае, если он будет установлен за границей (т.е. на смежном земельном участке), сосед в любой момент может обязать (в судебном порядке) снести все, что собственник построил и шансов выиграть подобное дело в суде нет.
Для того, чтобы избежать подобных проблем, необходимо уточнить местоположение границ земельного участка. В этом случае, собственник неожиданно для себя может получить и дополнительный бонус в виде увеличения площади земельного участка, а следовательно и его рыночной стоимости. Возможность уточнения местоположения границ земельного участка и (или) его площади закреплена в следующих случаях:
Как следует из комплексного анализа норм Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и разъяснений Минэкономразвития России уточнение границ возможно:
1. при отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границ земельного участка;
2. в случае, если содержащиеся в государственном кадастре недвижимости координаты характерных точек границ земельного участка определены с точностью ниже нормативной точности определения координат
для земель определенного целевого назначения;
3. в случае, если содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о координатах какой-либо характерной точки границ земельного участка не позволяют однозначно определить ее положение на
местности (например, в государственном кадастре недвижимости содержатся несколько значений координат указанной характерной точки);
4. при исправлении ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости, в том числе кадастровой ошибки, о местоположении границ земельного участка.
Для уточнения местоположения границ земельного участка необходимо проведение межевания, которое представляет собой целый комплекс работ, в том числе включающих выезд специалистов для
осуществления геодезических измерений земельного участка с использованием современного спутникового оборудования, а также закрепление границ участка временными межевыми знаками.
По результатам межевания формируется межевой план в соответствии с требованиями приказа Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412. После выполнения кадастровых работ и формирования межевого плана завершающим этапом юридического закрепления уточнения местоположения
границ земельного участка и (или) его площади является учет изменений сведений о земельном участке в ГКН.
Согласно ст. 7 Федерального закона № 221-ФЗ уникальными характеристиками земельного участка являются его кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр
недвижимости (далее – ГКН), описание местоположения границ, площадь. Эти характеристики появляются у земельного участка в результате проведения кадастровых работ и кадастрового учета. Несмотря на уникальность указанных параметров участка, с течением времени, и они могут претерпевать
изменения. Например, могут уточняться границы и площадь участка, когда участок по каким-то причинам стал больше или меньше, чем на момент прохождения кадастрового учета.
Если в ходе проведения кадастровых работ уточняются границы земельного участка, то в соответствии со ст. 39 Федерального закона № 221-ФЗ местоположение границ участка подлежит обязательному согласованию с лицами, обладающими смежными земельными участками.
Подготовленный межевой план представляется заинтересованным лицом на кадастровый учет вместе с заявлением об учете изменений земельного участка. Согласно ч. 3 ст. 20 Федерального закона № 221-ФЗ с
заявлениями об учете изменений земельных участков вправе обратиться их собственники, а в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве.
Из приведенных норм закона следует то, что не собственник – лицо, обладающее земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если
договор аренды заключен на срок более чем пять лет) вправе без согласования с собственником этого участка – государством, субъектом РФ или муниципальным образованием, изменять предоставленный ему участок. В связи с тем, что права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), заинтересованное лицо – например, обладатель права постоянного (бессрочного) пользования
или пожизненного наследуемого владения, после проведения кадастрового учета вправе обратиться в уполномоченный на осуществление регистрации государственный орган за выдачей нового свидетельства о праве, в котором будут указаны вновь учтенные характеристики земельного участка.
Проблема заключается в том, что описание местоположения границ земельного участка и площадь являются его уникальными характеристиками, и если они изменяются, то это равносильно прекращению существования одного объекта недвижимости и возникновению другого. При этом собственник исходного земельного участка остается в неведении, имея (если право зарегистрировано в ЕГРП) свидетельство о праве собственности на земельный участок с ранее существовавшими характеристиками.
Выражая свою позицию по рассматриваемому вопросу в своем Постановлении от 22 марта 2011 г. № 14765/10 по делу № А03-12409/2009 , Президиум ВАС РФ отмечает, что внесение в кадастр сведений об изменении площади земельного участка вследствие корректировки местоположения его границ требует изменения соответствующих сведений о площади земельного участка в ЕГРП у всех его зарегистрированных правообладателей, включая собственника, то есть, по сути, представляет собой распоряжение этим
участком, в результате которого право собственности и иные производные вещные права на участок в его прежнем виде, определяемом совокупностью уникальных характеристик, прекращаются. Следовательно, изменение органом кадастрового учета в рамках административной процедуры ранее внесенных в кадастр уникальных характеристик земельного участка без извещения и согласия его собственника по заявлению лица, имеющего на тот же участок ограниченное вещное право, нарушает положения ст. 44 и 53
Земельного кодекса РФ и ст. 235 Гражданского кодекса РФ.
В этой связи Президиум ВАС РФ делает вывод о том, что при необходимости внесения в кадастр изменений, вызванных ошибочностью ранее внесенных в него сведений о местоположении границ земельного
участка и (или) его площади, такая ошибка исправляется органом кадастрового учета как ошибка в сведениях документов, представляемых по ст. 22 Федерального закона № 221-ФЗ для осуществления кадастрового учета изменений уникальных характеристик земельного участка.
Как следует из совокупности положений, предусмотренных ч. 3 ст. 25 и ч. 4 и 5 ст. 28 Федерального закона № 221-ФЗ, при согласии (отсутствии возражений) всех заинтересованных правообладателей земельного участка
упомянутая ошибка исправляется в рамках административной процедуры, при несогласии хотя бы одного из них – по решению суда.
На основании этого Президиум ВАС РФ постановил признать незаконными действия ФГУ «Земельная кадастровая палата» и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по внесению в кадастр новых сведений о площади земельного участка, и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии восстановить в кадастре сведения о площади данного участка в прежнем размере.
По сути с решением Президиума ВАС РФ необходимо согласиться, но мотивировочная часть Постановления вызывает некоторые вопросы. Итак, уважаемые судьи приходят к выводу о том, что имеет место кадастровая
ошибка в отношении размера площади земельного участка, которая может быть устранена в определенном порядке. По мнению Президиума ВАС РФ при согласии (отсутствии возражений) всех заинтересованных правообладателей земельного участка упомянутая ошибка исправляется в рамках административной процедуры, при несогласии хотя бы одного из них – по решению суда.
Но, во-первых, в рассматриваемом деле собственник участка – Российская Федерация, не высказал возражений на этапе внесения новых сведений об участке в ГКН, а обжаловал произведенный кадастровый учет участка после выдачи его владельцу нового свидетельства о праве постоянного (бессрочного) пользования.
Во-вторых, в ч. 3 ст. 25 и ч. 4 и 5 ст. 28 Федерального закона № 221- ФЗ, к которым апеллирует Президиум ВАС РФ в своем Постановлении, не содержится упоминаний о «согласии (отсутствии возражений) всех
заинтересованных правообладателей земельного участка». Речь в указанных нормах идет о том, что кадастровый учет в связи с изменением площади земельного участка и изменением описания местоположения его границ, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением
описания местоположения границ земельного участка, кадастровые сведения о котором не соответствуют установленным требованиям. А также в них говорится о том, что кадастровая ошибка подлежит исправлению в порядке, установленном для учета изменений соответствующего объекта недвижимости или в порядке информационного взаимодействия либо на основании вступившего в законную силу решения суда.
Думается, приведенные нормы закона предполагают, что кадастровая ошибка в рассматриваемой ситуации может быть устранена в порядке, установленном для учета изменений земельного участка, в частности с
соблюдением процедуры согласования границ земельного участка, либо на основании решения суда. Что касается согласования местоположения границ земельного участка, то оно, согласно закону, проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками. О необходимости согласования изменений земельного участка с его собственником в законодательстве не упоминается.
Действительно, с одной стороны такая ситуация, допускаемая Федеральным законом № 221-ФЗ, входит в противоречие с положениями ст.44 и 53 Земельного кодекса РФ и ст. 235 Гражданского кодекса РФ. Кроме
того, рассматриваемый случай показывает, что ни кадастровый учет земельного участка в ГКН, ни государственная регистрация права собственности на него в ЕГРП не являются надежной гарантией прав
собственника земельного участка.
С другой стороны, нельзя забывать о том, что послабления в отношении кадастрового учета и государственной регистрации прав на земельные участки, были введены соответствующими федеральными
законами о «дачной амнистии» в целях привлечения дополнительных финансовых средств в бюджеты муниципальных образований.
Следствием такой противоречивости законодательства является рассматриваемая ситуация, которая показывает конфликт финансовых интересов государства и интересов государства как собственника.
Представляется, что в государстве с развитой правовой системой такая противоречивость законодательства недопустима, т.к. это ведет к хаосу в сфере земельных отношений. Поэтому российскому законодателю следует стремиться к устранению противоречий в законодательстве. Применительно к рассматриваемой проблеме законодательно должно быть закреплено, что правом уточнять границы земельного участка и обращаться в орган кадастрового учета с заявлениями об учете изменений обладает только собственник земельного участка. По крайней мере, указанные изменения в сведения ГКН должны вноситься с согласия собственника участка. Однако принимая во внимание историческое развитие российской правовой системы
на данный момент, возможно, следует сохранить в законодательстве исключения из общих правил, предусмотренные для лиц, которым принадлежат земельные участки, подпадающие под «дачную амнистию».
Таким образом, общее правило будет распространяться в основном на арендаторов земельных участков и юридических лиц – обладателей права постоянного (бессрочного) пользования.
В некоторых случаях межевание с целью уточнения местоположения границ и площади ЗУ проводится в связи с решением суда.
Некоторые споры между собственниками соседних земельных участков решаются в судебном порядке.
Согласно ст. 30 ч.1 ГПК РФ иски о правах на земельные участки предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов.
При этом, следует обратить внимание, что если заявлены требования об обращении взыскания на земельный участок как на предмет залога, иск должен рассматриваться в суде по общим правилам подсудности (по месту нахождения или жительства ответчика), так как иск об обращении взыскания
на заложенное имущество не является спором о правах на такое имущество, он предполагает лишь возможность истца возместить сумму долга посредством его реализации. Спор о праве на недвижимое имущество, с которым закон связывает правило об исключительной подсудности, в данном
случае отсутствует.
В соответствие со ст. 23 ч.1 п.7 ГПК РФ мировой судья рассматривает в качестве суда первой инстанции дела об определении порядка пользования имуществом.
Указанная норма права относит к подсудности мирового судьи спор об определении порядка пользования имуществом, в том числе земельным участком, находящимся в общей собственности, только между его
совладельцами.
Споры об определении границ либо устранением препятствий пользования земельными участками между смежными землепользователями рассматриваются районными судами.
Отдельного внимания требует самая многочисленная категория земельных споров — определение местоположения границ земельных участков и связанных с этим споров об устранении препятствий к пользованию земельным участком.
Все земельные споры данной категории должны рассматриваться районными судами по месту нахождения участков.
В спорах о границах земельных участков обязательным к исследованию являются законность использования земельного участка, поскольку именно право на земельный участок свидетельствует о возможности удовлетворять требования об установлении границ, их определении или изменении.
Установление или определение границ земельного участка позволяет провести его окончательную индивидуализацию и поставить на соответствующий государственный учет.
При подготовке дела к судебному разбирательству в соответствие с нормами ст. 150 ГПК РФ следует определить круг лиц, участвующих в деле.
В обязательном порядке должны быть привлечены к участию в деле правообладатели всех смежных земельных участок, границы с которыми устанавливаются.
К сожалению, судами области подобные ошибки допускаются.
Вместе с тем, в соответствие со ст. 40 п.5 Федерального Закона №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в установленном Земельным кодексом
Российской Федерации порядке.
На основании ст. 64 ч.1 Земельного Кодекса РФ земельные споры рассматриваются в судебном порядке.
Таким образом, в случае спора между заинтересованными лицами границы земельного участка могут быть установлены в судебном порядке, в том числе и в случае, если в установлении внешних границ в предлагаемом истцом варианте возражает и совладелец рассматриваемого участка.
В этой связи у районных судов возник вопрос следующего характера:
«Если имеется спор по границе смежных земельных участков, которые не отмежеваны, но права на которые зарегистрированы в установленном законом порядке и которые состоят на кадастровом учете как ранее учтенные, то вправе ли суд устанавливать границу по каким-либо координатам или следует отказать в иске?»
— да, вправе: в соответствие со ст. 40 п.5 Федерального Закона №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и ст. 64 ч.1 Земельного Кодекса РФ.
Разрешая споры по границам земельных участков, суды обязательно, в силу требований пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, должны учитывать фактически сложившиеся границы.
В соответствие с ч.ч. 3, 9 ст.38 ФЗ РФ «О государственном кадастре недвижимости» в случае, если в правоустанавливающих документах на земельный участок отсутствуют сведения о местоположении границ
земельного участка, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного
происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
В таком случае определяющим фактором является тщательное исследование доказательств по делу и их соответствующая оценка. В правоприменении вопросы возникают в таких случаях редко, на первый план
выдвигается кропотливая работы суда по сбору и исследованию доказательств.
В качестве средств доказывания границ земельного участка могут быть использованы любые доказательства (забор, расположение строений, разница высот в грунте (например, забора не было, была межа), разница видов грунта, свидетельские показания, архивные материалы инвентарных дел на домовладения, материалы ускоренной инвентаризации и т.п.).
Как правило, для правильного разрешения таких споров необходимы специальные познания, в связи с чем экспертиза, в большинстве случаев, является необходимым доказательством по делам такой категории.
Даже если земельные участки отмежеваны, и состоят на кадастровом учете с уточненными границами, не редки случаи, особенно если межевание проводилось лет 10 назад с помощью геодезических приборов не особой точности, при проведении экспертизы выявляется, что юридически границы земельного участка расположены на значительном расстоянии от реального положения участка.
Перед судебной коллегией районным судом был поставлен вопрос:
«Кто является надлежащим ответчиком по искам об исправлении кадастровой ошибки?»
— Ответ на этот вопрос зависит от того, кем предъявлен иск, от характера спора, от того, какая кадастровая ошибка допущена. Ответчиком в данном случае может быть правообладатель земельного участка, в отношении которого допущена кадастровая ошибка, и кадастровый инженер, если была допущена ошибка при межевании.
ФГБУ «ФКП Росреестра» следует привлекать в качестве ответчика, в случае, если именно действиями специалистов данного учреждения предполагаемо нарушены права истца.
В резолютивной части решения при удовлетворении исковых требований об установлении границ земельного участка должно содержаться описание границ с указанием конкретных координат, сведения о площади, адресе и кадастровом номере земельного участка, которые необходимы для внесения сведений государственный кадастр недвижимости и в ЕГРП прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации.
На основании статьи 39 «О государственном кадастре недвижимости» местоположение границ земельных участков подлежит в установленном этим федеральным законом порядке обязательному согласованию с
заинтересованными лицами.
При этом п. 7 ст. 39 данного ФЗ предусматривает два способа согласования: посредством проведения собрания заинтересованным лиц либо путем согласования в индивидуальном порядке с заинтересованным лицом. А право выбора способа согласования местоположения границ принадлежит
кадастровому инженеру.
В п. 8 ст. 39 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» четко определен перечень оснований, при наличии которых кадастровый инженер вправе опубликовать извещение о проведении собрания в порядке,
установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов или иной официальной информации муниципального образования.
Так, согласно п.п. 1 п. 8 ст. 39 данного ФЗ опубликование подобного извещения возможно при отсутствии в ГКН сведений о почтовом адресе любого из заинтересованных лиц либо когда направленное заинтересованному лицу посредством почтового отправления извещение о проведении собрания
возвращено с отметкой о невозможности его вручения.
При разрешении спора о надлежащем согласовании спорных границ необходимо исключить злоупотребление правом заинтересованной стороны, которое при наличии спора по положения границы имеет место при наличии формальном соблюдении указанных положений закона.
Вопрос о возможном извещении заинтересованного лица посредством опубликования в газете должен разрешаться в каждом конкретном случае.
Если сведения о владельце участка имеются в ЕГРП, даже при отсутствии почтового адреса в регистрирующем органе, но при постоянном проживании по месту нахождения спорного земельного участка, о чем собственнику смежного участка бесспорно известно (поскольку, к примеру, соседи длительное время), представляется, что следует извещать в таком случае о проведении собрания лично либо проводить согласование в индивидуальном порядке. Поскольку в таком случае, чаще всего, имеет место
злоупотребление правом, когда лицо, заказывающее межевание, заранее знает о том, что сосед ему желаемую границу не согласует, то есть на момент проведения межевания между сторонами уже имеется спор по границе, кадастровый инженер, выполняя формально требования закона, публикует объявление о проведении собрания в соответствующей газете.
При этом необходимо иметь в виду, что само по себе нарушение процедуры в части оформления акта согласования границ земельного участка (отсутствие подписи или извещения) не является достаточным основанием для признания результатов межевания недействительными.
Акт согласования границ земельного участка является промежуточным этапом межевых работ. Отсутствие подписи надлежащего лица, ненадлежащее извещение и иные нарушения по поводу согласования границ земельного участка не ставят под сомнение права владельца участка, при отсутствии доказательств того, что его права при проведении работ по межеванию земельного участка нарушены, не может служить достаточным и безусловным основанием для признания незаконными действий по установлению границ
указанного земельного участка на местности и постановке земельного участка на кадастровый учет. Сам факт нарушения процедуры должен исследоваться в рамках спора о границах земельных участков на предмет нарушения прав смежников таким расположением и конфигурацией границ.
Разрешая споры о границах земельного участка, где в качестве способа защиты прав выбрано оспаривание межевания, акта согласования, правоустанавливающих документов и т.д., судам следует учитывать, что при
проведении процедуры установления границ земельного участка правовые последствия создает межевой план, сведения о котором содержит государственный кадастр.
В адрес судебной коллегии поступил вопрос: « подлежит или не подлежит отмене судом результат межевания земельного участка (межевание которого производилось позднее), когда при межевании смежных участков произошло наложение их границ. Например, участок №1 был ошибочно поставлен на кадастровый учет в другой квартал, поэтому при межевании его кадастровый инженер не учел и не согласовал границы с сособственниками первого участка, что повлекло наложение границ одного участка на другой?»
— Такой спор должен быть разрешен в рамках спора о границах, отмене подлежит результат межевания, если было нарушено право владельца смежного земельного участка (не только на согласование границы, но и само местоположения границы определено в нарушение требований закона (по сведениям правоустанавливающих документов либо по фактическому землепользованию).
Ответчиками по искам об оспаривании межевания является правообладатель земельного участка, установленные межеванием границы которого оспариваются, и организация, проводившая межевание, либо
кадастровый инженер, если он работает самостоятельно.
Нормы ч.3 ст. 25, ст. 38 ч.9 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» свидетельствуют о том, что изменение площади земельного участка при проведении межевания должно быть связано с уточнением местоположения его границ, а не влечь
произвольное увеличение его площади за счет самовольно захваченных земель.
«Нужно ли на стадии принятия искового заявления по спору об оспаривании границ землепользования, об устранении нарушенных права собственника соседнего земельного участка путем переноса забора,
демонтажа строений и сооружений, возведенных на границе земельного участка, требовать от истца кадастровый паспорт (кадастровую выписку) с определенными в соответствии с законодательством границами (не условными)?
-Да, если истец ссылается на то обстоятельство, что его границы установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.
Но если земельный участок состоит на кадастровом учете с условными границами, то нет, поскольку такого документа не существует. При разрешении спора это будет одним из обстоятельств, подлежащим оценке при вынесении решения по существу дела.