Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)

До начала проектирования объекта капитального строительства или его реконструкции собственники или арендаторы земельных участков обязаны получить градостроительный план земельного участка (далее — ГПЗУ). Это требование действующего градостроительного кодекса РФ.

Виды объектов капитального строительства

Перечень объектов капитального строительства приведен в «Положении о составе разделов проектной документации и требований по их содержанию». Утверждены Постановлением Правительства РФ № 87 от 16.02.2008 г.

Объекты капитального строительства подразделяются в зависимости от функционального назначения и характерных признаков на следующие виды:

Объекты производственного назначения (здания, строения, сооружения производственного назначения, в том числе, обороны и безопасности), за исключением линейных объектов.
Объекты непроизводственного назначения (здания, строения, сооружения жилищного фонда, социально-культурного и коммунально-бытового назначения, а также иные объекты капитального строительства непроизводственного назначения).
Линейные объекты (трубопроводы, автомобильные и железные дороги, линии электропередачи и др.)

То есть ГПЗУ — это вид документации по планировке территории. Введен в действие Градостроительным кодексом РФ (от 29.12.2004г. N 190-ФЗ) взамен прежним архитектурно-планировочным заданиям и разрешительным письмам районных и городских комитетов (отделов) по градостроительству и архитектуре (п.2 ст.44 Градостроительного кодекса РФ). Введение такого документа позволило перенести основную часть согласований на предпроектную стадию разрабатываемого проекта на объект строительства или его реконструкцию.

Градостроительный план земельного участка используется:

для разработки проектной документации;
для выдачи разрешения на строитель. и ввод в эксплуатацию;
разработки проекта границ подлежащего застройке.

ГПЗУ — это один из основных документов, который застройщик или заказчик (физические и юридические лица) обязан предоставить в проектную организацию для подготовки проектного решения на основании договора с застройщиком или заказчиком. То есть, ГПЗУ является основанием для выполнения проектных решений по строительству и реконструкции объектов капитального строительства.

Градплан (ГПЗУ ) — готовится районным (городским) отделом по архитектуре. Выдается на основании заявления застройщика (физического или юридического лица ). Утверждается отдельным распоряжением районной (городской) администрации.
Согласно законодательству, выдача градостроительного плана земельного участка бесплатна для заявителя и производится в течение 30 дней со дня поступления заявления. ГПЗУ выполняется на отдельный земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, установлены градостроительные регламенты в составе правил застройки .

ГПЗУ выполняется или в составе проекта межевания или в виде отдельного документа .
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) характеризует планировку территории застроенных и планируемых для строительства земельных участков, а также объектов капитального строительства, подлежащих реконструкции (за исключением линейных объектов).

Состав градостроительного плана

В ГПЗУ указывается следующая информация:

Кадастровый номер рассматриваемого земельного участка и , при наличии, — кадастровые номера зданий и сооружений на участке.
Организационно-правовая форма и наименование заявителя (для юридического лица) или фамилия, имя , отчество (для физического лица).
Границы и размеры земельного участка: устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Зоны действия расположенных на данном земельном участке публичных сервитутов.
Минимальный размер отступов за пределы границ земельного участка для обозначения возможного расположения строений, зданий, сооружений за границами земельного участка.
Информация из Правил землепользования и застройки о разрешенных видах использования данного земельного участка.
Сведения о градостроительном регламенте земельного участка, если участок попадает под действие градостроительного регламента, с информацией обо всех видах разрешенного использования данного земельного участка.
Если участок не попадает под действие градостроительного регламента или градостроительный регламент для него не установлен, то указывается разрешенное использование земельного участка и требования к параметрам, размещению и назначению объекта строительства, находящегося на участке.
Информация о культурных объектах, а также объектах капитального строительства, находящихся на данном земельном участке.
Сведения об иных ограничениях, накладываемых на данный земельный участок.
Сведения о предоставленных нагрузках или заключенных договорах на инженерное обеспечение земельного участка и технических особенностях подключения объектов капитального строительства, находящихся на данном земельном участке, к инженерно-техническим сетям.
Границы зоны размещения планируемых объектов капитального строительства для государственных и муниципальных нужд.
В составе градостроительного плана земельного участка может включаться информация о возможности или невозможности его разделения на несколько земельных участков.

Примечание:

Градостроительный регламент — это установленные в соответствии с правилами землепользования и застройки в пределах границ территориальной зоны:

виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (например, жилые дома, объекты торговли, деловые и коммерческие объекты, промышленные предприятия, склады и др.);
предельные (минимальные и /или максимальные) размеры земельных участков;
предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (например, этажность и плотность застройки);
минимально допустимые отступы (расстояния) от стен зданий до границ земельных участков и красных линий;
минимальная доля озелененных территорий земельного участка;
ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Документы, необходимые для получения ГПЗУ на основании заявления

I. Для физических лиц:

копии правоустанавливающих документов на земельный участок;
копии кадастровых паспортов на земельный участок и зданий находящихся на данном земельном участке;
копия межевого дела;
копия документа, удостоверяющего личность заявителя (паспорта).

II. Для юридических лиц:

При обращении за предоставлением государственной услуги заявитель представляет:

Заявление на предоставление государственной услуги, включающее согласие заявителя (физического лица) или представителя заявителя, являющегося юридическим лицом, на обработку персональных данных.
Нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на земельный участок.
Кадастровая выписка (оригинал или нотариально заверенная копия, оформленные в установленном порядке) о земельном участке на бумажном носителе (формы КВ.1—КВ.6, утвержденные приказом Минюста России от 19 марта 2008 года № 66) и кадастровая выписка о земельном участке на электронном носителе (форма КВ.1—КВ.6).
Нотариально заверенные копии кадастровых паспортов зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства (форма утверждена приказом Минюста России от 18 февраля 2008 года № 32), расположенных на земельном участке, или нотариально заверенные выписки из технических паспортов зданий (строений), расположенных на земельном участке, с экспликацией и планом земельного участка.
Нотариально заверенные копии свидетельств о государственной регистрации прав на здания, строения, сооружения, находящиеся на земельном участке либо иные акты о правах на недвижимое имущество, выданные до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122–ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
Копии актов о правах на недвижимое имущество, выданные до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122–ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Договоры с организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно- технического обеспечения, выданные в установленном порядке (оригиналы или нотариально заверенные копии, оформленные в установленном порядке) (при наличии на земельном участке объектов капитального строительства);
Нотариально заверенные копии устава со всеми изменениями и дополнениями к нему (для юридических лиц).
Нотариально заверенная копия свидетельства о государственной регистрации (для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей);
Копия (при предъявлении подлинника) документа, удостоверяющего личность заявителя, являющегося физическим лицом, либо личность представителя заявителя.

Важно знать

Невыполнение требования Градостроительного кодекса РФ по подготовке или неправильно составленного ГПЗУ влечет в дальнейшем отказ в выдаче органом архитектуры администрации разрешения на строительство, а отсутствие этого разрешения и возведение капитальных объектов в несанкционированном порядке вызовет целый «град» проблем.

Ответственность за незарегистрированный индивидуальный жилой дом (самострой)

В соответствии с с Налоговым кодексом РФ (п. 16 статьи 396 НК РФ) в отношении самостроя применяются налоговые санкции:

если жилой дом не был поставлен на учёт в течение 3-х лет с момента приобретения земельного участка, производится начисление налога за 3 последних года вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект в размере 20%,
если жилой дом не был поставлен на учёт в течение с момента приобретения земельного участка в течение срока, превышающего 3 года, производится начисление налога за 3 последних года вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект в размере 40%,
если жилой дом не был поставлен на учёт в течение 10 лет с момента приобретения земельного участка, за всё это время, исчисление налога производится с учётом коэффициента 2 по истечении 10 лет с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект (двойной налог).

Разрешение на строительство индивидуального жилого дома и любого другого объекта капитального строительства — документ, абсолютно необходимый каждому потенциальному собственнику недвижимости:

без него нельзя оформить технический план объекта, требуемый для проведения государственной регистрации, в том числе и по декларации,
объект будет считаться самовольно возведённой постройкой и может быть принудительно снесён по решению суда,
официально зарегистрировать право собственности и совершать с объектом недвижимости сделки и другие действия будет запрещено.

Где все таки на земельном участке можно построить индивидуальный жилой дом?