Понятие общей долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения возникло в ходе земельной реформы в начале 90-х годов XX века. Основной целью данной реформы являлось создание крестьянских (фермерских) хозяйств на базе совхозов и колхозов. Осуществление земельной реформы стало причиной существенного изменения системы сельскохозяйственного землепользования. Поэтому, до сих пор важными и сложными вопросами являются использование и владение земельными долями, а также выдел таких земельных участков.
Под выделом подразумевается юридически оформленная процедура образования участка, согласно долевому участию собственника, из исходного, находящегося в общедолевой собственности. В результате выдела образуется новый земельный участок с новом кадастровым номером, границами и площадью. Эти изменения закрепляются в документах и на местности. Земельный участок, выдел из которого осуществлялся, сохраняется в измененных границах с прежним кадастровым номером.
Кадастровые работы по выделу земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируются Земельным Кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Участники долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения имеют право выделить земельный участок в счет своей земельной доли, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, указанных в упомянутых выше нормативно правовых актах, для создания или расширения личного подсобного хозяйства, крестьянского (фермерского) хозяйства, передачи земельного участка в аренду, либо распоряжения участком иным образом.
«Правила выдела земельной доли и отдельные элементы ее понятия были установлены в постановлениях «Правительства РФ «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса» и «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев». Размер земельной доли рассчитывался в балло-гектарах или гектарах от количества всей земельной пашни в расчете на одного работника сельскохозяйственной организации». Размер индивидуальной земельной доли определялся с учетом трудового участия крестьян, путем деления общей площади земельных участков, которые были переданных в долевую собственность, на число лиц, которые имели право на получение земельных долей в собственность. На местности доля не бала ни как отграничена и измерялась в гектарах, это указывалось в свидетельствах о праве собственности на земельный участок. Стоимость оценивалась равной пятидесятикратному налогу на землю.
Также до настоящего времени остается не решенной проблема невостребованных земельных долей. Земельные доли, собственники которых за двадцать лет не предприняли ни каких действий по распоряжению землей, доставшейся им в собственность составляют четвертую часть, от граждан, получивших земельные доли. Площадь невостребованных земельных долей в сумме достигает 25 миллионов гектар. В целях урегулирования данной ситуации принимаются меры, которые предусматривают передачу невостребованных долей в муниципальную собственность через суд.
Порядок выдела земельного участка в счет доли в праве общей долевой собственности
В настоящее время, когда на рынке недвижимости крайне мало свободных земельных участков, которые поставлены на кадастровый учет и продаются по доступной цене, приобретение земельного участка путем выдела в натуре в счет земельной доли представляется весьма актуальным.
Правовое регулирование данного вопроса осуществляется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Согласно статье 13 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» «участник долевой собственности на земли из земель сельскохозяйственного назначения имеет права выделить земельный участок в счет земельной доли». Процедура выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности производится в четыре этапа:
- Составление проекта межевания
Как указано статье 13.1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» формирование проекта межевания является обязательным этапом выдела земельного участка. Образовать земельный участок путем выдела можно на основании общего собрания участников долевой собственности, либо по инициативе собственника земельной доли. И тот, и другой порядок выдела земельного участка предусматривают обязательную подготовку проекта межевания. Основной целью и результатом формирования проекта межевания является определение местоположения и размера границ земельных участков, выделяемых в счет земельных долей. Подготовка данного документа осуществляется кадастровым инженером. Кадастровый инженер запрашивает необходимую информацию в органах власти, производит ее анализ и совместно с заказчиком готовит предложения по предполагаемому местоположению выделяемых участков. Такие работы могут осуществляться по заказу участников долевой собственности либо по заказу третьего лица. Требования к проекту межевания указаны в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и в приказе Минэкономразвития России от 03.08.2011 г. «Об утверждении требований к проекту межевания земельных участков». На проектном плане отображаются: проектируемые границы образуемых и измененных земельных участков, и их частей, границы муниципальных образований, населенных пунктов, местоположение природных объектов и объектов искусственного происхождения, границы кадастрового деления. Так же должны быть отображены проектируемые границы земельных участков, посредством которых планируется обеспечить доступ к образуемым участкам. Скачать пример проект межевания для физических лиц и проект межевания для невостребованных земель. Участникам долевой собственности должна быть обеспечена возможность ознакомления с проектом межевания посредством публикации в средствах массовой информации. Проект межевания должен быть утвержден решением общего собрании участников долевой собственности либо решением собственников доли.
- Утверждение проекта межевания;
Порядок утверждения проекта межевания зависит от того, кто является инициатором выдела. Проект межевания утверждается общим собранием, когда выдел производится на основании решения общего собрания участников долевой собственности. Если же выдел происходит по инициативе собственника доли, то проект межевания утверждается его решением. Также в процессе утверждения проекта межевания должны быть определены собственники образуемых земельных участков и размер доли каждого собственника. Если образование земельного участка происходит на основании решения общего собрания и в соответствии с утвержденным проектом межевания, то дополнительно согласовывать размер и местоположение его границ не нужно, так как еще до утверждения проекта межевания, кадастровый инженер обеспечивает правообладателям земельных участков возможность с этим проектом межевания и представить предложения о его доработке. Если же земельный участок образуется по решению собственника земельной доли, то для того чтобы выделить земельный участок собственнику необходимо заключить договор с кадастровым инженером, который подготовит проект межевания. Подготовленный проект межевания в обязательном порядке должен быть согласован с участниками долевой собственности. Согласуются размер и местоположение границ выделяемого земельного участка. Извещение о порядке и месте ознакомления с проектом межевания земельных участков и извещение о необходимости согласования проекта межевания либо направляются участникам долевой собственности по почте, либо опубликовываются в средствах массовой информации, которые определены субъектом Российской Федерации. Скачать пример объявление в газету. Проект межевания считается согласованным, если в течение тридцати дней с момента извещения о согласовании, не поступило ни каких возражений. В таком случае кадастровым инженером составляется заключение об отсутствии возражений. Если же возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли земельного участка все же имеются, то они должны содержать: «фамилию, имя и отчество лица, выдвинувшего эти возражения, реквизиты документа, удостоверяющего его личность, обоснование причин его несогласия с предложенными размером и местоположением границ выделяемого земельного участка, кадастровый номер исходного земельного участка. Также гражданин, который выдвинул возражения, должен предоставить копии документов, которые подтверждают его право на земельную долю в исходном земельном участке. Эти возражения необходимо направить кадастровому инженеру, который подготовил проект межевания, а также в орган кадастрового учета. Споры о размере и местоположении границ выделяемого земельного участка решаются в судебном порядке. - Кадастровый учет создаваемого земельного участка;
Кадастровый учет образуемых земельных участков можно проводить только в том случае, если отсутствуют споры, связанные с размером и местоположением границ выделяемых земельных участков.Кадастровые работы по выделу земельного участка производятся в соответствии с предварительно утвержденным проектом межевания. Он заменяет собой схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории и является основным исходным документом при образовании земельного участка путем выдела.Результатом кадастровых работ и завершающим этапом образования земельного участка выступает подготовка межевого плана. Межевой план необходим для осуществления государственного кадастрового учета образованного земельного участка. Скачать пример межевой план на выдел в счет общей долевой собственности. - Государственная регистрация права собственности;
С момента регистрации права собственности на земельный участок, процедура выдела считается завершенной и земельный участок появляется в качестве самостоятельного объекта права собственности и гражданского оборота. Таким образом земельный участок может быть выделен либо не основании решения общего собрания, либо по инициативе собственника земельной доли. Приобретение права на землю путем выдела осуществляется в четыре этапа: составляется проект межевания земельного участка, далее производится его утверждение, кадастровый учет вновь образуемого земельного участка и государственная регистрация права собственности. Выдел земельных долей регулируется Федеральном законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Для установления и уточнения границ используются спутниковые методы измерения. Завершающим этапом является регистрация права на выделенный земельный участок, после этого он становится самостоятельным объектом права собственности.